Kada prelomite da ostanete ovde, a ne da se vraćate nazad u Srbiju, pre ili kasnije doći će na red i razmišljanje o kupovini stana ili kuće. Sama ideja nekome zvuči kao nemoguća misija (nama jeste tako zvučala) a nekome kao nešto nedostižno. Međutim, nije toliko teško. Pozitivna strana kupovine je da ono što biste inače plaćali mesečno za najam stana, sada plaćate kao ratu za stan u vašem vlasništvu.
Kao što sam već napisao u prethodnom članku („Iznajmljivanje nekretnina u Slovačkoj„), tema nekretnina u Slovačkoj je veoma opširna i stalno se menja. Menjaju se cene zbog veće ili manje potražnje, što je normalno, ali menja se i ono što banka može da vam ponudi za kupovinu usled izmena vrednosti referentnih kamatnih stopa na nivou EU.
Kao i uvek, sve što je napisano u ovom tekstu je tačno sa datumom pisanja (mart 2024). Pa da počnemo …
Stanovi i kuće u Slovačkoj
Sve što sam napisao u prethodnom članku (link iznad) u vezi ovoga, važi i ovde, pa neću da se ponavljam. Pročitajte, proučite pa idemo na konkretne stvari.
Kupovina nekretnine
Šta ima u ponudi za kupovinu, najbolje možete videti na sajtu nehnutelnosti.sk (ili topreality.sk, ili reality.sk). Izaberite parametre pretrage, i to je to. Alternativni način je da tražite preko Bazos.sk sajta (mali oglasi) ili na Facebook-u, ali to vam ne bih savetovao iz mnogo razloga.
Na sajtu Nehnutelnosti se uglavnom nalaze ponude agencija, a verujte mi, to Vam i treba. Zašto? Zato što će agencija da pripremi sve potrebne papire i da vas vodi kroz ceo proces sve do prepisa struje, vode i gasa na vaše ime. Za ovu uslugu će naplatiti između 200 i 500 eura, zavisno od regiona, agencije i nekretnine u pitanju, što i nije tako puno s obzirom da se radi o velikom i bitnom poslu, i koliko para treba da izdvojite za tu nekretninu.
Našli ste neku kuću ili stan da vam se sviđa?
Odlično, dobro proučite tekst oglasa i sve ostalo što se u oglasu nalazi, a pogotovu slike. Pozicija na mapi najverovatnije neće biti tačna, ali uz malo iskustva i sreće možete pronaći dotičnu zgradu ili kuću na Google Maps street view. Što se tiče slika, obratite pažnju na ono što nije fotografisano. Nama se desilo da smo putovali dva sata do, po slikama, perfektne kuće, da bismo tamo videli da je jedan plafon potpuno vlažan, a spoljni zid pukao po dijagonali. Tačno ono što su propustili da fotografišu.
Takođe obratite pažnju na duple oglase. Ako dve ili više agencija nude jednu istu nekretninu, cena se može razlikovati i više hiljada evra, a i sam opis, ocena i lokacija dotične nekretnine. Za ovo otvorite, što se kaže, četvoro očiju, i pregledajte slične oglase na istom i drugim, gorepomenutim, sajtovima.
Ne verujte svemu što vidite, jer nam se takođe desilo da je slika obrađivana u Photoshop-u da se ne bi video strukturni nedostatak. Ili bolje rečeno, veruj ali proveri, ako ste baš zainteresovani.
Kada šaljete e-mail sa pitanjima, naravno, pišite na slovačkom jeziku. Mali je broj ljudi koji se bave nekretninama da razumeju engleski, mada ako govorite nemački, šansa je da će i agent pričati. Isto tako, naoružajte se strpljenjem – gotovo nikad nećete dobiti odgovor isti dan, pa ni dan posle. Dva tri dana kasnije, to je mnogo realniji scenario.
Kad kažem „naoružajte se strpljenjem“, to isto znači da morate paziti na neke prevare koje se dešavaju često, poput agenta koji traži akontaciju u kešu, i to 10 000 – 20 000 evra (nekad i više). Ovo slobodno odmah otpišite. Sve novčane transakcije isključivo obavljajte bankarskim prenosom sa računa na račun.
Takođe vam se može desiti da se prodavac predomisli u pola procesa i odbije da završi proces. Zahvalite se i idite dalje (iako će taj oglas i dalje stajati na portalima).
Isto tako, prodavac može da „prodaje“ stan ali da stan nije dostupan neko vreme, jer on prvo mora da proda taj stan da bi kupio drugi. Takođe preskočite.
Dobar deo nekretnina se prodaje već namešten (sa svim uređajima i nameštajem unutra) a ako gledate novogradnju, možete naići na „Holodom“ fazu, što je gotovo isto što mi u Srbiji zovemo „Siva faza“ – biće još dosta za rad. Ove objekte najbolje prepoznajete po tome što ima veoma malo pravih fotografija, jer većinu čine 3D renderi.
I, generalno, vodite se sa dve izreke: „Ako je previše dobro, teško da je istinito“ i „Nisam bogat da kupujem jeftino“, i bićete dobro.
Cene kuća i stanova
Cene stanova i kuća su oduvek bile „na nivou“ pogotovu u regionu Bratislave. Nakon početka rata u Ukrajini, cene su još više podivljale. Kao i svuda, u zavisnosti od regiona, pozicije i tipa nekretnine, zavisiće i cena iste. Tako, na primer, u Bratislavi stan od 60-ak kvadrata košta od 200 000 evra, pa na više. Garsonjere su oko 100 000 evra. Kuće su, naravno, mnogo skuplje.
Što idete dalje od Bratislave, cene će proporcionalno padati. Tako će u Senecu da budu niže bar 10%, u Trnavi bar 20%, u Novim Zamkama 30%, itd. Ovde gde smo mi (okolina Levica), trosobni i četvorosobni stanovi od 100kvm koštaju oko 125 000 evra, a u novogradnji do 140 000 evra – za isti novac možete kupiti samo garsonjeru u Bratislavi.
Isto tako, za razliku od Bratislave, i solidne kuće sa dvorištem možete naći po pristojnoj ceni. Uostalom, sve ovo možete i sami videti na gore pomenutim portalima.
Dobra, ili loša stvar, zavisi kako na to gledate, je i to što cene nekretnina ne padaju – naprotiv. Kao primer uzeću naš stan, koji je bio procenjen na 115 000 evra pre dve godine, a trenutna procena mu je 124 000 evra – Skoro 10 000 evra više. I dalje raste.
Banke i kredit
Našli ste nekretninu koja vam se dopada, otišli ste do iste, pregledali je detaljno zajedno sa agentom i sada … Stani malo.
Prvo, ako imate da platite sve odjednom, onda vas ovaj tekst i ne zanima preterano. Ovaj tekst je za one koji nemaju da daju 100 000 evra odjednom. Što znači, stanite, prvo neke stvari moraju da se reše, a vezane su za banku.
Iz ličnog iskustva, kredit za stan najlakše daje VUB Banka. To je ista ona banka koja se zove „Banca Intesa“ u Srbiji. Vi, naravno, možete probati i sa drugim bankama, ali naše iskustvo nije bilo sjajno. Zašto? Iz prostog razloga što ovde, ako nisi Slovak ili ako nemaš Trvaly pobyt (stalni boravak), nijedan kredit ne možeš dobiti. Ali u VUB-u možeš.
Da bi kupili kuću ili stan, potrebno vam je da imate minimalno 20% vrednosti iste za regione van Bratislave, odnosno 10% u Bratislavi, na svom računu kao učešće. Za ovo može isto da vam pomogne banka u vidu dodatnog kredita, uglavnom za nekretnine van regiona Bratislave (npr. vi date 10% a dodatnih 10% vam daje banka kao posebni kredit). Iz svega napisanog možete sami da zaključite da VUB banka daje kredit u visini do 90% vrednosti nekretnine u Bratislavi, odnosno do 80% vrednosti van Bratislave.
Zato je prvi i osnovni korak prilikom kupovine nekretnine – poseta banci. Zakazaće vam termin sa savetnikom, vi onda kažete šta želite, a ona (ili on) vam kaže šta možete i kako. Bitno je naglasiti da pozitivan odgovor od banke možete da očekujete samo ako imate suprugu / supruga koji je takođe zaposlen, da ste oboje zaposleni na neodređeno vreme u „jakim“ firmama i da će nosilac kredita biti onaj koji ima veći prosek plate u prethodnih 6 meseci (od čega vam i zavisi koliko mogu da vam ponude kredita) a onaj drugi će biti garant. Bez obzira ko je garant a ko nosilac kredita, oba imena će stajati u katastru kao vlasnici stana.
Da li možete dobiti kredit za stan ako ste samac i stranac? Teško, ali ne nemoguće.
Sada kada ste dobili odgovor od banke, da, na primer, možete da kupite nekretninu do 100 000 evra, vaše učešće će biti 10 000 evra a banka će vam dati još jedan posebni kredit od 10 000 evra na 7 godina (pod uslovom da je nekretnina van Bratislave – jer onda mora 20% učešća), i namenski kredit od 80 000 evra na 25 godina, došlo je na red da sa agentom koji prodaje tu nekretninu dogovorite kako da dobijete „Znalecky Posudok“. Naravno, pre nego što se upustite u celu priču, tražite dokaz iz katastra o vlasnicima, kao i da vam agent predoči ako je nekretnina pod bilo kakvom hipotekom ili drugim pravnim problemom. Hipoteka uglavnom nije problem, ali ostavinska rasprava jeste. Obratite pažnju!
Šta je „Znalecky posudok“? Bez njega ne možete dobiti kredit u banci. Isti dokument vam je veoma koristan čak iako vam ne treba kredit od banke. OK, ali šta je to? To je skup dokumenata gde ekspert iz struke izlaže sve tehničke podatke o stanu / kući koja se prodaje, zajedno sa slikama i još nekim podacima, a koji služe za procenu vrednosti iste. Ovaj dokument, kao što sam već rekao, rade samo licencirani eksperti, i njegova cena je uglavnom u rasponu između 200 i 500 evra. U istom dokumentu ekspert navodi procenjenu tržišnu vrednost, koja bi, poželjno, trebala biti bar 10% veća od realne cene koju prodavac traži, ili u najgorem slučaju iste vrednosti. Na konkretnom primeru, ako neko prodaje stan i za njega traži 100 000 evra, a ekspert u dokumentu tvrdi da je realna cena te nekretnine 110 000 evra, vi ste na konju. Međutim, ako ekspert proceni manju vrednost od one koju traži prodavac, slobodno se oprostite od kredita.
Zato pre nego što date 200 evra za znalecky posudok, dobro raspravite sa agentom sve oko njega – jer on (ili ona) to vrlo dobro zna. Pogotovu zato što u trenutku kada naručujete i plaćate za znalecky posudok, tada dajete i kaparu za tu nekretninu (uglavnom oko 5000 evra, koji se uračunava u cenu učešća) kao i novac za usluge agenta (već pomenutih 200-500 evra). Morate biti 100% sigurni da je sve ispravno vezano za dokumentaciju i to što radite, jer te pare nećete više videti (vidi ispod za kaparu).
Kad smo već kod kapare, NIKAD ali NIKAD ne potpisujte papir na kome piše da se odričete kapare iz bilo kog razloga. Kaparu tražite nazad ako ste na bilo koji način prevareni ili oštećeni (loša procena u posudku, sakriveni nedostaci oko zgrade, problemi sa papirima, odustajanje prodavca, …).
Bitno je napomenuti da banke gotovo sigurno odobravaju kredite (pod uslovom da su svi ostali kriterijumi zadovoljeni) za nekretnine na teritoriji Bratislave, a malo teže za one van većih gradova. Ako ste našli novogradnju u nekom manjem mestu, ne brinite, i to će isto gotovo sigurno odobriti. Ali ako ste našli trošnu staru kuću na magistralnom putu između dva mesta – to gotovo sigurno neće.
Uradili ste Znalecky posudok, platili agenciju, dali kaparu, sad ostaje da se sa prodavcima, uz prisustvo agenta, napravi predugovor i isti notarizuje. Kada to uradite, sa svim tim papirima koje imate, opet zakazujete termin u banci. I opet se proveravaju vaše finansije, popunjavate neke formulare i sto drugih čuda, da bi na kraju banka uzela od vas sve što imate od papira (najbitniji su znalecky posudok i predugovor) i onda vam ostaje samo da čekate.
Nakon (uglavnom) dve do tri nedelje, neko će vam se javiti iz banke. I taj neko će vam reći – odobren vam je kredit, u tom slučaju će vam odmah ponuditi termin da dođete u banku i potpišete papire, ili će vam reći da vam je kredit odbijen – u kom slučaju se opraštate od para koje ste dali za znalecky posudok i proviziju agencije. Kaparu, osim ako niste potpisali neki papir koji tvrdi suprotno, dobijate nazad na račun.
Za sve nadalje – konsultujte se sa agentom za nekretnine. Ona (ili on) će vam pomoći oko svega i ispratiti kroz ceo proces. Do banke ćete morati još bar jedanput (da odnesete ugovor), ali kada dobijete kredit, to su već „slatke muke“.
Eto, toliko od mene za ovaj put.